Guida Completa al Contratto di Affitto 4+4: Durata, Rinnovo e Registrazione

Contratto Affitto 4+4: cos'è e come funziona

Se stai per affrontare un trasloco, che sia per ragioni di lavoro o meno, avrai sicuramente sentito parlare di contratto affitto 4+4, ma cos'è e come funziona?

Questo tipo di contratto è anche detto locazione a canone libero ed è uno dei più utilizzati per le unità ad uso abitativo. Si differenzia dal contratto a canone concordato 3+2 perché l'importo della rata mensile di affitto non è stabilito dalla legge ma frutto di una contrattazione fra le parti.

La Legge lascia una grossa libertà sulla trattativa e quindi sull'entità del canone mensile richiesto e fissa delle regole precise per quanto riguarda la durata e il diritto di recesso. Il Locatore e il Locatario possono fare riferimento alla Legge n° 431 del 9 Dicembre 1998.

Modello di Contratto Affitto 4+4: quali dati vengono richiesti?

Il contratto locazione 4 + 4 è una delle formule più diffuse, sia che tu debba effettuare un trasloco aziendale sia che tu lo esegua fra privati. Questa tipologia contrattuale segue un preciso modello per la compilazione, infatti è obbligatorio inserire le seguenti informazioni:

A queste informazioni obbligatorie se ne possono aggiungere di facoltative, come ad esempio:

1. caparra: il proprietario può decidere o meno di richiedere all'inquilino il versamento di un deposito di caparra a copertura di eventuali spese per danni o mancati pagamenti del canone. Solitamente la caparra richiesta è pari a due mensilità di affitto, escluse le spese condominiali, ma non è una quota fissa per cui le parti possono accordarsi come ritengono più opportuno;
2. cedolare secca 4+4: il proprietario può decidere o meno di abbracciare il regime di cedolare secca, con il quale rinuncia a richiedere l'adeguamento Istat annuale del canone d'affitto. Se il proprietario decide di passare alla cedolare secca è obbligato a comunicarlo all'inquilino tramite lettera raccomandata. Si può affermare che la cedolare secca conviene di più a chi ha redditi alti o a chi non beneficia di particolari sgravi fiscali.

Come si registra un Contratto di Locazione 4+4?

Un contratto di locazione 4+4 va registrato entro 30 giorni a partire dalla data di stipula del contratto, che come ti abbiamo detto non è da confondersi con la data di decorrenza, ovvero quella in cui ti trasferisci nella nuova casa. Il documento deve essere registrato dal proprietario presso l'Agenzia delle Entrate oppure, per evitare code, anche online. I costi di segreteria e delle marche da bollo devono però essere suddivisi in parti uguali fra locatore e inquilino.

Quindi dovrai sommare tale cifra al preventivo per il trasloco e a forniture luce gas trasloco, in modo da arrivare preparato al momento del trasferimento.

Durata e Rinnovo Contratto Affitto 4+4

Il contratto affitto 4+4, che è la tipologia più diffusa fra quelli previsti dalla Legge, ha una durata complessiva di 8 anni con questi termini di scadenza:

1. allo scadere dei primi 4 anni di contratto solo il conduttore, ossia l'inquilino, può dare disdetta;
2. se al termine dei primi 4 anni il conduttore non ha dato disdetta, allora il contratto è da considerarsi valido per ulteriori 4 anni;
3. il locatore, ossia il proprietario, per disdire il contratto dovrà aspettare la scadenza degli otto anni complessivi di contratto, a meno che non sopraggiungano dei validi motivi, che di solito sono indicati fra le clausole accessorie del contratto che, tra i documenti del trasloco, è senza dubbio uno dei più importanti;
4. al termine degli otto anni, le due parti sono libere di effettuare un rinnovo contratto 4+4, oppure passare a una diversa tipologia o ancora, cessare completamente il rapporto di locazione.

Come funziona il Recesso da un Contratto di Locazione 4+4?

Se hai già sottoscritto un documento di questo tipo, ti chiederai sicuramente come funziona il recesso di un contratto di locazione 4+4 o in generale la disdetta contratto affitto. Se sei l'inquilino potrai recedere dal contratto in qualsiasi momento indicando le motivazioni, che possono essere:

Invece, se hai la possibilità di aspettare la scadenza naturale dei primi quattro anni, dovrai dichiarare le tue intenzioni con un preavviso di 4 mesi e potrai evitare di addurre motivazioni.

Al contrario, il proprietario non può mai rescindere il contratto prima della scadenza degli otto anni complessivi di durata del rapporto. L'unica deroga a questa regola è costituita dal verificarsi di una delle seguenti condizioni:

1. volontà di vendere l'immobile che sta occupando a terzi;
2. destinazione d'uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale suo o di un parente entro il 2° grado;
3. destinazione dell'immobile ad associazioni con finalità sociali, mutualistiche o filantropiche. In questo caso il proprietario deve offrire all'inquilino un altro immobile in cui trasferirsi. Anche in questo caso dovrai cercare nuove offerte gas e luce per le tue utenze.